Владельцам недвидимости

Безубыточное, а лучше прибыльное, пользование и владение недвижимым имуществом возможно лишь при грамотном управлении им. Владение недвижимостью, а также управление ее с целью извлечения рентного дохода сопряжено с несением различных затрат, существенную часть которых занимают налоги. Их влияние на доходность любого инвестиционного проекта с участием объектов недвижимости становится наиболее ощутимо в кризисные времена, когда норма доходности снижается. Помимо прочего, собственник недвижимости стремится минимизировать риск «потери» актива, в том числе через максимальную конфиденциальность владения им.

Помочь решить обозначенные выше и не только проблемы и задачи способна «упаковка» недвижимости в Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ), относящийся либо к категории рентных фондов, либо фондов недвижимости.

ЗПИФ не является плательщиком налога на прибыль организаций (в частности, от сдачи недвижимости в аренду) и налога на имущество, а также земельного налога, поскольку не является юридическим лицом. Пайщики ЗПИФа, или учредители доверительного управления, также не могут являться плательщиками данных налогов, т.к. право собственности на конкретное недвижимое имущество у них прекращается и возникает право общей долевой собственности на имущество в составе ЗПИФа, удостоверяемое ценной бумагой - инвестиционным паем.

Простейшая схема управления недвижимостью через ЗПИФ может выглядеть так:
1. Учредитель доверительного управления вносит в оплату приобретаемых паев ЗПИФа объект недвижимости (например, действующий торгово-развлекательный центр или землю, на которой происходит застройка или ведутся работы по переводу ее в земли другой категории и т.д.), оцененный любым независимым оценщиком по рыночной стоимости;
2. Доверительное управление ЗПИФом осуществляет Управляющая компания (УК), которая собственно и совершает все сделки с имуществом фонда (например, сдает в аренду);
3. Поступающий в ЗПИФ доход в виде арендных платежей, не облагается налогом на прибыль;
4. Весь доход, генерируемый объектом недвижимости во время его нахождения в ЗПИФе, может быть до 100% реинвестирован.

Налог на прибыль или НДФЛ должен будет выплатить пайщик – юридическое или физическое лицо соответственно. Но только лишь в момент погашения или продажи принадлежащих ему паев. Эффект «отложенного» налогообложения позволяет достигать большей доходности от управления недвижимостью за счет возможности вовлечения в оборот всего полученного при этом дохода. Разумеется, эффект тем ощутимее, чем дольше объект находится в ЗПИФе.

Поскольку реестр пайщиков не раскрывается, а имущество ЗПИФа принадлежит пайщикам на праве общей долевой собственности, то и установить «кто чем реально владеет» невозможно.

Крайне важно отметить, что использование ЗПИФа как инструмента налоговой оптимизации и конфиденциальности владения паями (имуществом) может быть значительно улучшено через механизмы комплексного международного налогового планирования деятельности ЗПИФа.